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2016/01/08 出處:財訊雙週刊 第 493 期 作者:林文義

財政部廢除證所稅因未有配套措施,相關的後遺症已逐漸擴散,並將波及房地產稅制,房地合一所得稅將被證所稅完全破解而課不到稅。

房地合一所得稅實施前,房地產交易中,賣房屋的所得必須課稅,但賣土地的獲利不課所得稅而須課土地增值稅。由於財政部及各稅捐機關會以實質課稅原則,以實價課房屋交易的所得稅;為了避免這個困擾,很早就有人以公司名義買賣不動產,而且是以設立外國公司的方式買賣房子,因為舊制下,外國公司賣房子所得及取得租金稅率為17%,比個人便宜許多。

未上市櫃股票不課稅 
本國公司將成避稅捷徑

先前,這種方式相當流行,不少台商及外人回台買房子也常用這種方式。例如,2013年12月,台北市公布豪宅帝寶的實價登錄資料時就被發現,有中國「河南王」之稱的富豪王任生,就以英屬維京群島公司的名義,買進一戶帝寶豪宅。

安永會計師事務所楊建華會計師指出,為了防範台商及僑外資透過境外公司回台炒房避稅,財政部制定房地合一法律時,除了拉高外國人買賣房地產的稅率(持有1年內賣出稅率45%,持有1年以上賣出稅率35%);同時,財政部並增列一項限制,凡是僑外資利用外國公司買進台灣房地產,將來再以賣出外國公司股票的方式,間接轉讓外國公司持有的台灣房地產,且賣股的獲利有半數來自出售房地產的收益,則僑外資賣外國公司股票的行為,就視同直接賣出台灣的房地產,賣外國股票的獲利必須按35到45%的稅率課房地合一稅。

然而,奇怪的是,上述規定只適用於外國公司,卻未規範到本國公司。因此,如果個人透過設立一家本國公司,再用公司買進房地產,事後個人再以賣公司股票的方式間接轉讓公司名下房地產,卻不用課房地合一所得稅,只課賣股票的證所稅,但證所稅卻已廢掉了。

財稅專家指出,證所稅改革應該是恢復到證所稅課徵前的狀況,即取消上市櫃股票證所稅,但未上市櫃股票要回復課稅;但這次證所稅改革是把所有股票的證所稅全部廢止,這樣只要透過本國的未上市櫃公司將房地產交易證券化,房地合一就課不到所得稅了。

例如,從一六年起,個人買賣房地產的稅率依持有期間不同,稅率15到45%,規定非常繁瑣;但若個人透過本國公司持有不動產,再賣出本國公司股票間接轉讓不動產,那就不用去管房地合一的各種規定,真正的稅率就只剩下千分之三的證交稅率。

六都大調公告地價 
不動產持有稅大幅攀升

舉例來說,甲持有一棟房屋半年,並於一六年賣出獲利1000萬元,依房地合一所得稅制,須適用45%稅率,繳納450萬元稅負;但若甲先用A公司買進房屋,同樣於半年內賣出A公司股票且獲利1000萬元,只要繳千分之三的證交稅,稅款只剩3萬元。透過這種方式,可完全破解房地合一所得稅各項限制,本國公司未來將成為熱門的避稅工具。

對此,資深財稅人士透露,財政部當初訂定房地合一所得稅制時,正是證所稅實施期間,個人賣本國未上市櫃公司的股票,必須核實課15%的證所稅,因此,房地合一才會只針對個人買賣外國公司股票,就視同買賣房地產課稅,並非故意漏掉對本國公司的規範;只是後來政治情勢變化太快,證所稅被完全廢掉了,才會形成現在的後遺症。

雖然一六年實施的房地合一可能課不到稅,但房地產的持有稅已出現大幅攀升的趨勢。最近六都已宣布公告地價及公告現值的調幅,其中,六都對公告地價的調幅都在3成以上,公告現值的調幅則較為緩和。

房地產的持有稅主要為房屋稅及地價稅,房屋稅是由各地方政府依街道地段率與房屋評定現值調整,而公告地價就是課地價稅的基礎,這部分六都中,以台中市公告地價調幅最高,達38.25%。

至於公告土地現值是課徵土地增值稅的基礎,台北市公告土地現值調幅為6.23%,調整後台北市平均公告土地現值已達市價93.29%,台北市地政局表示,預計在3年內要將台北市公告土地現值調整到市價的百分百,因此,未來想住台北市的民眾,必須有承擔高房地產持有稅的覺悟與能力才行。

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好房網News記者王永貞/整理報導

買屋要準備多少錢才夠?除了房屋總價之外,其實在買屋流程中,還隱藏許多費用,首購買方除了準備總價之外,最好再多留一些週轉金,才能順利買屋。 買房費用多,建議審慎規劃金流。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 買房需要另行繳交什麼費用呢?永慶房仲網歸納出了「買屋繳納稅費」一覽表,提醒買方得算個仔細。 買方需另行繳交之購屋費用表 稅費總額 計算方式 課稅時機 契稅 房屋稅單中的房屋評定現值為基準的6% 在契約成立開始的30日內,必須向當地主管機關申報 印花稅 依照房屋評定現值和土地公告現值的 0.1% 公契成立向稅捐機關申報契稅與增值稅時 規費 買賣登記規費,房屋評定現值和土地申報現值,兩者總和的0.1% 地政機關辦理過戶時 申貸設定登記規費,房屋貸款金額×1.2倍×0.1% 地政機關辦理設定時 代書費 (永慶房屋直營限定) 過戶費,一筆一棟12000元,每增加一筆地號、建號加收1000元 房屋買賣過戶時 抵押權設定費用,每件4000元   買賣過戶需貸款時 買方須注意的是,代書費中包括了簽約、申辦貸款的設定登記、買賣過戶登記等代書服務費,在辦理過戶流程時,常需要調閱資料,也需支付零星的費用。另外,在辦理房貸的時候,銀行為了保障債權,多會要求借款人辦理「住宅火災保險」及「住宅地震基本保險」,不過保費金額保費多寡,與房屋所在地區、坪數、建築物樓層、建築物構造及每坪裝潢金額有關,原則上只要不是大坪數豪宅,2者年保費金額相加約3千元左右。 在房屋稅與地價稅部分,多為買賣雙方各自談定負擔比例,通常以交屋日期為負擔依歸;而在仲介費方面,買方需支付2%服務費。 最後一筆大支出,則是裝潢費用了!除非是購買新成屋,否則像是更換老舊管線、木工、家具、廚具,或改造整個格局,都必須花上一大筆費用,永慶房產集團交安事業經建部資深經理表示,裝潢施工的費用多少,是因屋主要求的複雜度而異,沒有所謂費用標準,建議找設計師估價,並多與設計師溝通,才不會出現裝潢費破表鬧糾紛的情況。


原文網址: 房價以外 你得知道的買屋隱藏費用 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/141949112...

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林佳龍:烏日副都心打造區域發展領頭羊

引進產業強化交通,烏日副都心打造區域發展領頭羊圖:台中市政府引進產業強化交通,烏日副都心打造區域發展領頭羊圖:台中市政府

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中市政府市政會議2015年9月21日首次到烏日召開,會中說明烏日副都心計畫。市長林佳龍指出,市府將引進展覽、物流、商務、休閒娛樂及康健體驗等五大產業,並推動台鐵烏日站高架捷運化等交通建設,配合台鐵高架化,遷移舊烏日市區內的台鐵鋼樑廠、台酒啤酒廠、國防部兵整廠,加上新開發的高鐵門戶地區區域計畫與前竹、九德區段徵收,打造為台中三大副都心之一,成為區域均衡發展的領頭羊。

市政會議在烏日戶政事務所召開,並邀請烏日各里長與會。都市發展局長王俊傑進行「烏日副都心計畫」專案報告指出,烏日具有三鐵共構、鄰近彰化都心與高鐵一日生活圈的優勢,但是卻也有區位及交通優勢未善加利用、老舊街區缺乏再生引擎等劣勢。

為此,除目前已開發的高鐵台中車站地區外,市府應辦理開發高鐵門戶地區區域計畫,引進展覽、物流、商務、休閒娛樂及康健體驗等五大產業,成為會展物流中心,並爭取中央在當地增設台74線的匝道。同時開發九德、前竹等區段徵收,加上原有的楓樹里地區,輔以河岸休憩環境的營造,打造為樂活住宅基地。

在舊烏日更新部分,則應遷移台鐵鋼樑廠、台啤啤酒廠與國防部兵整廠,成為當地發展引擎,並以TOD以公共交通導向的開發為發展導向,帶動老街區翻轉。

在交通建設上,短期上推動烏日、大肚與溪南地區的跨溪橋,提供除台1線之外,與彰化之間的聯絡道路,中期則推動烏日鐵路高架捷運化,長期推動成功至大甲雙軌化與捷運綠線延伸到彰化,希望強化當地的交通優勢。

此外,由於烏日也是台中重要的農業生產基地,市府除將輔導當地違章工廠合法化外,也將與彰化縣芬園一起打造「溪尾寮休閒農園」,調和農工發展,成為中彰投的後花園。

對於各項工程期程,王局長表示,2015年底即可完成台鐵大慶站鐵路高架化工程;2016年可開始啟動前逐瘀段徵收、溪尾大橋通車與烏日轉運站先期規劃;2017年可啟動九德區段徵收、爭取中央核定增設台74線快速道路匝道補助;2018年台鐵鋼樑廠啟動更新招商;2019年高鐵門戶計畫完成內政部都委會審議、啟動高鐵門戶區段徵收計畫與大肚連結和美的跨溪大橋通車;2020年烏日會展中心完工。

林佳龍說,行動市府的市政會議已到過豐原、清水等地,到烏日召開,凸顯市府重視區域均衡發展,也邀請地方區里長、農會與意見領袖一起參與,讓在地觀點結合市府規劃,使副都心規劃有基礎民意支持。

針對烏日副都心專案報告,林佳龍指出,台中除原市區外,山、海、屯三個地區各自有50萬人口,所以市府定位烏日高鐵站附近連同彰化、海線雙港與豐原為三大副都心,分別為台中市均衡發展的三大支柱。

烏日副都心與彰化北部新興地區關係密切,需有便利的交通連結,除了已在興建的溪尾大橋外,對於彰化縣長魏明谷主張興建和美到大肚、彰化金馬路連接烏日高鐵站區的2座跨越烏溪的大橋,市府樂觀其成,將與彰化縣合作,共同積極向中央爭取。

此外,在公路運輸上,市府應先行規劃烏日轉運站;至於軌道部分,則應優先推動大慶到烏日的鐵路高架化、成功至追分的雙軌化。

林佳龍也指示,加速打造筏子溪成為台中的迎賓河,並串聯自行車道、設置色彩鮮明易辨識的河岸景觀營造等,形塑「水與綠」的環境。

與會的烏日區前竹里里長林東潭表示,期待當地的岸溪整治工程,不僅要重視防洪功能,也要配合河岸生態景觀,加入休憩功能。

烏日區九德里長林國佑則說,當地應可從2017年開始進行區段徵收,但卻住一的低密度住宅區,希望可改成住三住宅區,提高當地容積率。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

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魏嘉銘:房價難回頭 鼓勵興建社會住宅

 

文/謝平平 

近日的房地產市場交易停滯,2015年全年度的房屋買賣移轉棟數有可能創下921大地震後的新低點,台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示,「政府可以訂定遊戲規則,但市場還是要回歸市場。」

為了強制房價壓低,政府推出許多打房措施,魏嘉銘開玩笑表示,這是關門打狗。他解釋,土地價格原是建商與地主私下磋商,成交價還不至於在地主間相互影響,但政府公開標售精華區土地,地主看到的公開價格是搶標成功的最高價;再加上容積移轉政策的實施,推高了土地價格,原本每坪100萬的土地,因為可以擁有更多建坪,地主出售價漲為300萬。

 

當土地價格高漲至此,政府卻祭出許多打房政策,期望房價再度回落,以實施居住正義;魏嘉銘表示,「稅不能解決市場的問題」,台灣房價也不可能回頭,政府首當要務應該是推動平價住宅,以平息民怨。

除了呼籲政府要全面解禁「選擇性信用管制」外,魏嘉銘並提出幾點建議,希望政府能以促使房市「價穩量活絡」的方向著手規劃:
1 提高首購族和換屋族貸款成數:例如年輕首購族貸款可達九成,分為三十年攤還,提供三年緩衝期僅還利息。
2 提出吸引海外資金回流政策
3 解決持有稅過高問題,全面重新考量合理稅基。
4 暫緩土地公告現值調漲
5 展延建照執造工期,以緩和供給量。

台中市長林佳龍推出「8年1萬戶社會住宅」政策,魏嘉銘則態度保守,認為第一任可以先蓋好2000戶,再綜合檢討報告,以建立更好的制度,是比較周延的辦法。
而捷運題材在台北頗受矚目,但年底預計完工的台中綠線,他估計還不具備串連的方便性,1、2年內,捷運對台中房價不會有發酵效應。而房價可能受益的是串連市中心之外的300號公車系列(原BRT路線)。

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房市解禁 建商讚、學者嘆

房市解禁 建商讚、學者嘆
吳寶田:刺激內需,幫助很大

央行昨(13)日無預警宣佈,放寬房市選擇性信用管制;建商猛按讚,認為這是房市近年來政府首度採取的罕見救市措施,央行此時鬆手,對於穩定房市健全發展、刺激內需,將有很大的幫助。

不過,政大地政系教授張金鶚則大嘆,房市尚未打底完成,央行憑什麼突然鬆綁救市,鼓勵擁有第3戶以上或豪宅,到這些投資客炒作區域比較集中的地方買房子?更陷放款銀行、真的去買房子的人於不公不義。

 

不動產開發商業公會全國聯合會理事長、麗寶建設機構董事長吳寶田表示,央行放鬆不動產選擇性管制,對於房市健全發展、金融穩定,都有直接正面助益,尤其在總體經濟面臨嚴峻考驗的此時,央行主動採取積極性作為,對於改善投資環境、刺激內需市場,都將有很大的幫助。

台北市商業會理事長、北橋建設董事長王應傑表示,預期央行鬆手後,房市買氣會提升,有助首購和換屋者進場;不過,建議建商還是要適度降價,才能喚回消費者信心、消化餘屋。

長虹建設財務長陳茂慶表示,央行適度放手,讓房市回歸基本面、不要用政策著墨太多,才能讓房市回到正軌,是一件好事。

對於央行鬆綁,張金鶚感到相當「錯愕」!他痛批,房市好不容易朝向正軌;未料央行突然出手救市,沒有政策的正當性和必要性,更無助讓房市回到應有的底部、讓金融機構適度作到風控,反而鼓勵擁有第3戶以上的人、或豪宅戶,到這些投資客炒作區域比較集中的地方買房子?這顯然是陷放款銀行、真的去買房子的人於不公不義,央行憑什麼這樣作?

張金鶚表示,央行在此時房市正在整理階段,反而鼓勵銀行提高貸款成數1成給這些炒作區域的投資客,無異讓銀行面臨更大的放款風險,因為這些區域還沒探底完成、房價還在跌。央行不幫自住客、反而去幫助投機客和豪宅?「這很奇怪耶!」這樣的政策,說不通嘛!(工商時報)  

 

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為何說:自住者何時買房都沒差?

文/吳光中   好房News總編輯

最近常有人問起,房價跌了,可以買了嗎?我說,如果是自住,只要買得起,不論房價看跌或看漲,何時買都沒差! 是不是覺得這話聽起來有點怪怪的?什麼叫做「自住何時買沒都沒差」?如果現在房價看跌,等到明年再買,可以少付個二、三百萬的話,不是更好嗎?為什麼說自住現在買沒差,不是很懂吔? 首先,所謂「看跌」,不等同於「一定跌」,就像金馬獎最佳男主角,假如周潤發跟其他四位名不見經傳的男演員一同入圍,大家都「看好」周潤發得獎,但不能說發哥「一定得獎」是吧,否則也不會常有影評人跌破眼鏡的事了。 有花堪折直需折,誰知道明天市場上有沒有賣花,花價是漲是跌? 永慶房產趨勢前瞻報告調查,有近六成民眾認為短期內房價會跌一成,有四成五的人認為未來一年內房價一定會跌。但有趣的是,同一份調查中,卻仍有八成民眾認為下半年「是」購屋的好時機。問題來了,既然看跌,為什麼不等跌更深再買? 先試舉一例,如果要買iPhone,一定要貨比三家,然後選最便宜的那家。因為不管是跟那一家買,iPhone就是iPhone,外型、功能都一樣,但是房子可不是這樣。房子有獨特性,同區域不同地段價錢不同,同一棟不同樓層,價錢不同,同一樓層不同座向,價錢也不同,就算是同一區域、同一地段、同一棟、同一層、相同座向,也會因為不同屋主而開出不同的售價。 自住的人,對房子必定多所挑剔,不但要視野好,採光足、通風佳、座向優、格局方正、鄰居有禮;此外,還要交通方便,買菜方便,小孩上學方便,先生上班方便,最好能夠靠近娘家,這樣媽媽還可以幫忙顧小孩,萬一太忙來不及回家煮飯,還可以全家去娘家搭伙,連菜錢都省了。 請問符合上述所有條件房子,全台灣能有幾間?答案說不定是零。如果真有那麼一間出現,而且你又剛好買得起,是不是要立刻出手?這時明年房價還會不會跌,會跌多少?恐怕都不能列入考量了。 如果你心裡真的很在意「既然看跌,為什麼不等跌更深再買?」這句話,那麼你很可能就會錯過一次機會,什麼時候才是進場的機會?沒人說的準,就像買股票一樣,沒人能剛好買到最低點,大多數的人都是等反彈後才知道,原來已經錯過最低點。 買房其實沒什麼大學問,買房有時需要的是一股傻勁,一股衝動,然而有趣的是,對往往「天公疼憨人」,傻傻買了的人,在數年或數十年後,總是慶幸還好當年買了,至於斤斤計較一定要買在最低點的人,可能一輩子都在等待或者懊悔「早知道」中度過。


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容積獎勵限縮 買房趁現在

工商時報【王妙琴】

7月1日開跑的容積獎勵限縮上路,容積獎勵累計上限下調至20%,無形中再度墊高建商成本,再加上土地價格只漲不跌,明年房價看漲一成,自住買房動作要快。

7月起全台都更地區的容積獎勵總上限為50%,海砂屋、輻射屋總上限為30%外,其他地區總上限一律調至20%。台中市建築經營協會理事長林正昇指出,在容積獎勵限縮、土地價格、建材成本攀升的情況下,未來房價要降可以說是越來越難,自住客可以把握時機趁勢進場。

林正昇進一步表示,容積獎勵的制度判斷適用掛照時的規定,也就是送出建照申請時的規定,而容積獎勵的申請與建照是一起送的,所以只要建商在7/1前送照,就適用舊制。目前看來,下半年推案多半都至少在半年以前就已經送照,所以消費者買預售屋時建商的容積獎勵一定比日後限縮後的成本還要低。

以預售市場來說,目前房市多由自住客撐盤,生活機能佳的國美館草悟道周邊及七期南側目前幾乎一地難求,下半年有雙橡園「1617」等新案進場。國美館特區向來是台中隱富的聚集區域,鬧中取靜,還有濃濃的藝文氣息加持。

此外,區域交通的發展也是自住客購屋時的考量重點,鄰高鐵、鄰捷運的房子近來特別受到自住客喜愛。目前當紅的單元二距離烏日高鐵車程只要10分鐘,指標建案有「遠雄一品」、「精銳博」、雋業「森雋」等案,雋業「森雋」打著998萬入主單元二口號,7/15即將進場,目前預約熱烈。

而捷運宅的首選則是八期重劃區,指標個案如「遠雄文心匯」,正對捷運綠線G12站,一期產品規畫33∼57坪、2∼4房科技智慧宅,二期則於下半年即將推出;聚合發「湖心泊」規畫53∼72坪、3∼4房,距離G12站只要三分鐘,上周都有來客,其中特別受到將交通做為購屋首要考量的自住客青睞。

以8期緊臨豐樂公園的同興協記「見山」個案來說,不但演繹谿山行旅圖近中遠場景,即豐樂公園、國小預定地和基地綠帶相連,其品字型規畫,垂直綠化、景觀公設,也搏得自住客肯定。

至於十一期重劃區,第三季也有坤悅再推「泰若天成」新案,預計規畫187戶、46∼58坪、3∼4房,約於7∼8月進場;強打12年學區的嶺東特區,總太「拾光」銷售已逾9成5,規畫總價在850∼1,250萬的3房產品,未來預計還有力麒、總太、遠雄、精銳等知名建商在該地推出新案。

遠雄建設行銷協理許欽杰表示,稅改政策底定之後可謂利空出盡,加上容積限縮與土地成本日漲,未來房價沒有下跌理由,建議民眾把握下半年,挑選發展性強的標的物進場。

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優化公車 可望帶動海線房市

中國時報【盧金足╱台中報導】

交通便利一向被視為房市利多,BRT改為優化公車專用道,7月8日將全線開通,公車班次倍增,未來清水區等海線居民往來市區將可大幅縮短交通時間,已有建商看好海線潛力搶進推案。

台灣大道的公車班次將由426班次增加至855班次,方便海線居民直達市區,不必轉車,公車還能延駛至清水、大甲和梧棲等區,可提高市區和海線之間的人潮流動率。

看準海線地區潛力,遠雄、太子、久樘等知名建商搶進推案,遠雄推出造鎮計畫,久樘建設也將在9月進駐沙鹿區推案,很多建商紛到海線卡位。

台中市建經協會理事長林正昇表示,清水沙鹿為林佳龍市長提出的三大副都心之一,優化公車專用道即將上路,海線房市看好,BRT和捷運綠線成十字交接貫穿大台中,未來優化公車專用道若成功,也將為捷運綠線帶來更多人潮,周邊房價可望攀升。

住商不動產朝富店長陳俊雄指出,BRT優化公車專用道可提升海線居民往返市區的便捷性,將帶動海線與市區往來頻率和人潮流動,對房市發展有正面影響。

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預售屋未來稅負重 75%民眾首選成屋    自由時報2015-06-25

〔記者徐義平/台北報導〕房仲調查第2季購屋趨勢,發現有38%受訪民眾認為下半年是購屋時機點,欲購屋民眾則有高達75%以成屋為首選。六大都會區中又以高雄市民眾欲購買成屋的比重最高,高達86%,為六都之最。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,明、後年交屋的預售屋勢必會遇上房地合一稅,未來稅負較沉重,加上去年雙北、宜蘭、高雄調升房屋稅基,其中還包括去年7月1日後交屋的新屋及未來交屋的預售屋,房屋稅及契稅等購買持有負擔都將明顯大增,因此目前市場對這類預售及新屋的需求不斷下滑,中古屋則有越來越受到市場青睞的狀況。

比較本季與上季的進場購屋類型發現,全台成屋需求第1季約71%,第2季則稍微提升4%,來到75%。若從六都來看,六都的成屋需求占比有3-16%不等的提升,其中高雄市成屋需求佔比為86%,為六都最高,相較於上季提升16%,同時也是六都成屋需求成長最多的縣市。而桃園市成屋需求與上季相較成長8%,是增加幅度第2高的都會區。綜觀而言,六都本季成屋的需求不只站穩7成,有的還向8成挑戰,成屋需求穩健增加。

黃舒衛指出,除預售屋出現買盤流失的現象,比較特殊的是,今年的房屋稅加稅風暴讓地上權住宅恐怕連基本盤都難保。地上權產品在台北市、桃園市、高雄市雖是小眾市場,上季還有3%的選購意願,但這季卻已全軍覆沒,值得政策主管機關及建商、屋主參考。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,在持有與移轉成本大大加重下,豪宅市場買氣也相對趨弱,加上國稅局積極查核,更是雪上加霜。今年北市中山區交易量增,除來自新成屋交屋外,中山區新豪宅相對低價與低調的優勢,反而在市場清淡時異軍突起。      

http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/892437

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日、港購屋客 瘋烏日副都心

在台中市政府積極做多「烏日副都心」加持下,烏日高鐵特區既吸睛且吸金,不僅吸引國壽、新壽、ATT吸引力百貨、林新醫院等大型集團進駐開發,也吸引台中一線建商如龍寶、惠宇及富旺、敬業等爭相進駐推案;其中,富旺「世界之翼」新案,甚至吸引日本、香港客人組團前來購屋。

台中市長林佳龍上任以來,強調烏日建設是大台中發展藍圖中很重要的一環,包括高鐵、台鐵與未來捷運三鐵共構的交通優勢,以及4條快速道路、5座橋樑連結台中與彰化。依據台中市都發局最新公布的台中市區域計畫,烏彰高鐵副都心定位為「國家副首都」,未來烏日站將納入高架捷運化,且捷運綠線將由烏日站延伸到彰化。

不僅如此,台中市府規畫推動烏日、大肚與溪南地區的跨溪大橋;環河路未來也將延伸至西濱公路、再銜接到台中港區;為了分散高鐵、台鐵、國1、國3、國6的交通旅次,規畫闢建「烏日公共轉運中心」,烏日副都心將成為陸運轉運樞紐。

在台中市政府的未來藍圖中,將於烏彰高鐵副都心營造「以河為貴」的觀光景點,新建烏溪兩岸河濱公園;此外,台中市長林佳龍積極推動「烏日國際會展中心」,結合中台灣機械產業、規畫5,000攤位,烏彰高鐵副都心將成為中部地區的觀光、產業中心樞紐。

台中市建築經營協會理事長林正昇表示,觀察國外的都市發展,不難發現許多城市都以交通建設為開發重點,並由此帶動周邊區域,烏日高鐵站串聯台灣南北,位置相當關鍵,烏日高鐵特區勢必成為台中房市發展的重點區域。

其中,龍寶建設在烏日高鐵特區的首案「愉臻邸」與「悅臻邸」,預計9月起陸續交屋;龍寶預計年底前續推第2個建案「龍寶森活臻邸」,產品規畫50至70坪,以打造猶如住在森林裡的綠色社區為主要訴求,每坪開價35至40萬元,可望續創區域新高價。

至於已搶先進場的新案,包括富旺開發的「世界之翼」與敬業建設的「敬業雲起」,每坪開價均已站上「3」字頭。其中,「世界之翼」樓高25層,未來將會是烏日高鐵特區的超高層住宅大樓,站在高鐵站、遠遠就能看見「世界之翼」,也是烏日高鐵特區的指標建案。

由於「世界之翼」打出「水岸休閒宅」,位於三鐵共構的烏日高鐵特區,加上面對4,500坪的公園綠地、擁有永久棟距,規畫2、3、4房產品,鎖定首購、換屋與置產族,最近在房地合一新稅制拍板定案後,吸引了來自日本與香港的購屋團前來賞屋。

台中地產開發商表示,房地合一新稅制將於2016年1月1日上路,新稅制的改變會增加持有成本,未來房屋售價要高,更要慎選具有地段未來性、建設議題多的區域,以及產品擁有唯一性、獨特性,也就是產品力要強;此外,建設公司的品牌安全感也很重要,而這也是未來房地產資產配置的新思維。

 

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賣方覺得價格賣太低 反悔不想賣 北院:應賠償違約金
法律知識 撰文 / 安新建經 

買賣成交後,賣方覺得價格賣太低反悔不想賣,賣方的主張是當初仲介人員不斷向其遊說房市不好,需降價才有可能順利出售系爭房地,因此才不得已降價售出,但事後想想不對勁,認為是仲介故意誤導,所以不想賣了。但對買方而言,那是賣方跟仲介的事情,所以買方認為這是賣方違約,故起訴主張賣方應該賠償違約金。訴訟中賣方以「誤認不動產市場交易行情」為理由,依民法第88 條第1項有關錯誤之規定,主張撤銷買賣契約,既然買賣契約被撤銷,自無違約問題。本案台北地方法院認為賣方之主張為無理由而判決買方勝訴,賣方需賠償違約金。

本件訴訟是因為賣方違約不想賣,因此買方起訴告賣方請求違約賠償之案例。

案例事實是:

賣方原本已經同意以總價720萬元出售其房地,嗣後卻認為系爭房地位於文山區○○○地段,原以1025萬元之價格委託仲介公司銷售,仲介公司人員竟以委託銷售價格過高將不易出售為由輪流向賣方遊說房市不好,一定要降價才有可能以順利出售,致賣方信以為真,最後同意以720萬元之交易價格出售予買方。

賣方認為:因為仲介人員之誤導而誤認不動產市場交易行情而降價,故意思表示顯有錯誤,遂委請律師依民法第88條第1項之規定以存證信函向買方表示撤銷系爭買賣契約。賣方在訴訟上答辯:系爭買賣契約既經賣方合法解除,則買方依買賣契約之約定請求賣方給付違約金216萬元,顯屬無據。

對此,臺灣臺北地方法院99年度訴字第2289號民事判決認為賣方之主張為無理由,而判決准許買方關於違約金的請求,但認為違約金過高而依職權將買方所請求之違約金216萬元酌減為30萬元。

 

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「多人公司」成房地合一漏洞 代書:投資客炒作空間增加

 

好房網News記者簡蕭羽濤/綜合報導
房地合一將於明年元旦上路,官員信誓旦旦的強調,可藉此杜絕短期炒作,但不少投資客早已擬好對策,像是投資客帥過頭就說可以開「1人公司」買房節稅。對此,代書也認為這是房地合一的漏洞,未來透過「法人炒房」的行為,恐怕會很常見。
房地合一並未將法人列入,已成為新制的一大漏洞。(好房網News記者陳韋帆/攝影)
新莊、頭前房市情境照。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
房地合一對於1年內短期賣賣,將課徵最高稅率45%,但對境內公司只課徵單一稅率17%,兩者稅率差很大。因此,帥過頭近期就曾多次喊話,只要開設1人公司,甚至將人頭納為員工,就可達到省稅的目的。
根據蘋果日報報導,地政士公會榮譽理事長王進祥分析,若以法人名義賣屋,1年內出售將課營業稅5%、營所稅17%,但抵扣地價稅、房屋稅、裝修成本等後,營所稅變成10~12%,加上盈餘分配稅10%,最後稅率最多只剩下20~22%。
此外,有代書更說,1人公司會遭到強制盈餘分配,但若是成立3~5人公司,就可不必盈餘分配,短期投資頂多將被課稅率10~12%,投資客還是有空間進行操作。
不過,近年政府對於掃蕩人頭戶不遺餘力,資深代書劉坤圖指出,利用人頭戶通常會設定反抵押、信託等,國稅局只要在詳查金流、匯款資料就可了解,投資客想要全身而退,還是有一定的難度。

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好房網News記者馮牧群/綜合報導

明年一月房地合一稅上路,有購屋需求的民眾開始考慮究竟該今年進場或再等明年?專家建議,明年的稅改新制、限縮容積獎勵會讓建商調高開價,購屋族可把握下半年的黃金購屋期擇優入市。 有意購屋的民眾注意,已有建商喊漲明年推案開價。(好房網News記者陳韋帆攝) 房仲公會全聯會理事長林正雄表示,一般建設公司推案以「合建分售」為主,在舊稅制下,地主只需負擔土地增值稅,但新制上路後,地主必須多繳20%的房地合一稅,換算建商預估要增加約5%的土地稅賦成本,建案售價不得不連帶調漲。 此外7月1日起內政部將實施容積獎勵總量限縮,林正雄指出,建商又將增加約7%的容積減損成本。也就是說,明年開始適用新制的建案建築成本至少增加12%,成本勢必有轉嫁效應,房價上調難以避免,建議有意購屋的民眾,利用下半年房市利空出盡的時機進場。 台中市建築經營協會理事長林正昇說,兩稅合一後,房屋成本及售價趨向透明化,房價不見得會跌,為自住客的買房好時機,建議鎖定2、3年前完工的成屋入手;對開發商來說,稅制不再搖擺,也對擬定策略有參考依據,有正面助益。 「房地合一稅對短期投資客影響較大,現在開始會出現大批成屋出清」林正昇說明,一般建案投資客比重大約占三成,在未來餘屋變多下,市場勢必受到衝擊,然而建商若有2、3年的餘屋,價格會相對比投資客賣價低,正好可趁勢消化餘屋,同時短期投資客減少,也將影響部分建商推案策略。 房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮預料,未來三年全台房價呈現緩跌,都會精華區的低價產品仍然抗跌,然這波緩跌趨勢會持續二至三年,新的房市循環會以都市更新為啟動主軸。

原文網址: 房地合一聚焦/房價明年再漲?專家勸自住趁早進場 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/108451100065.html

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  • 買賣取代贈與避稅 應注意資金流程

  • 中央商情網-2015年06月02日 上午07:30

(中央社記者韋樞台北2015年6月2日電)近年土地公告現值大幅調漲,民眾為避稅,適用土增稅的自用稅率,在二親等以內用低價「出售」房地產,取代「贈與」。房仲提醒,既是買賣,需特別留意資金流向,免生爭議。

內政部公布最新的4月實價登錄資料,信義房屋( 9940)發現其中台北市信義區出現每坪新台幣8萬元的破盤價,總價為220萬元,但備註顯示為母女間二親等買賣,主要為申辦土增稅的自用稅率。

信義房屋(9940)不動產企研室專案經理曾敬德表示,近年公告土地現值大幅調漲,若以贈與方式移轉,土增稅可能面臨20%到40%的稅率,相對以買賣方式移轉,土增稅有機會適用10%的自住用地稅率。

曾敬德強調,對於土地持分較高的公寓、透天與土地產品,買賣方式的稅率較贈與划算,不過「贈與」移轉並非「出售」,因此以買賣方式辦理不動產移轉,要特別注意資金流程,必須足以證明買賣行為確屬真實,以免引發爭議。

http://n.yam.com/cnabc/fn/20150602/20150602066017.html

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梅雨季另類看屋最佳時機


「房屋漏水」一直高居購屋糾紛排行榜的榜首,幾乎是每四件糾紛,就有一件是因漏水引起的。因此,民眾在買房子時,都應檢視房子有無滲漏水的問題。

交屋前一定要親自檢查天花板、牆壁等是否有水漬痕跡,尤其是有些屋主會用裝潢包覆漏水部分,裝潢如果出現不合理的加釘或包覆,通常都有遮掩漏水的嫌疑,看屋時一定要睜大眼睛特別注意。

梅雨季另類看屋最佳時機

雨天看屋注意事項

下雨天是看屋天,但應該注意哪些「眉角」?查看是否為漏水屋的訣竅只有四個字「內外兼顧」,就是先進屋內,從陽台、牆角與天花板等處,仔細看清楚有沒有水漬?再走到屋外的社區中庭,觀察有沒有積水的情況?凡淹過必留下痕跡,多看、多觀察準沒錯。

在屋內要仔細觀察的地方,包括天花板、牆面、地板、窗框冷氣孔、公設及二次施工處六個部位,留意有否水痕、發霉狀況、壁癌等等,就可輕鬆淘汰漏水屋。看完房子內部之後,你別忘了到社區中庭及地下室觀察一下,淹過水的大樓,在中庭、地下停車場或防空避難室可能會有留有泥沙等黃斑等淹水痕跡。

連續大雨後,如發現地板邊緣、牆壁接縫、陽台外推及頂樓加蓋處有不平整的隆起、發泡、水漬或是撫摸牆壁有潮濕的水氣、長霉現象,甚至是油漆剝落的情況,八成都是漏水造成的。

要去周遭附近看看

看完房子不要急著走,再去社區周遭附近看看,如發現附近一樓的商家,都刻意用水泥加高騎樓高度,或騎樓邊還有防水沙包,有可能這個區域有淹水經驗,你也可跟不同的一樓商家聊聊,探聽附近屋況。

房子常見的滲漏水情況,可分為屋頂滲漏水、牆壁滲漏水、窗台滲漏水及管線老舊導致的漏水四種情形。

屋頂滲漏水通常起因於裂縫或接合不良,牆壁滲漏水則是因為裂縫所引起,這二種都屬於結構性的問題,屋頂或外牆接縫處受到風雨的加壓,導致雨水滲漏到室內,尤其台灣屬於地震帶,地震發生後很容易造成接縫處有裂縫;而窗台滲漏水則是鋁合金窗框與水泥牆壁無法密合等施工不良所產生,這時就要進行補強或乾脆將門窗更換。

用手觸摸牆壁感受

當你仔細觀察屋內有無滲漏水時,除了用眼睛看之外,還要以手摸牆壁,感受水氣是否滲出,有些屋主會重新粉刷或以裝潢的手法,包覆原來的滲漏水瑕疵,讓外表一時看不出來,因此要用手觸摸牆壁來感受。

看屋抓漏時要記得檢查牆角、木板有無發霉情形,容易被忽略的就是窗框和冷氣孔,牆面嵌縫如果施工不確實,與水泥牆交接處就會有裂痕,窗框的矽力康膠條若有老化剝落現象,也會造成漏水。

要避免買到漏水屋,看屋的時機是關鍵,下雨天看屋不要嫌麻煩,雨天看屋可以發覺是否有漏水、裂縫等問題。尤其是梅雨季節更是檢驗出房子內部管線的好機會,趁著雨天「抓漏」,可以及早發現問題。

漏水屬於重大瑕疵

房屋漏水問題為「買賣標的物的重大瑕疵」,因為房屋的通常效用為供居住使用,倘有漏水,足以影響居住目的,對居住環境品質會造成極大不利的影響。

如果不幸買到漏水屋,可以請求原售屋者修繕,或是要其負擔瑕疵擔保責任,請求減少價金。但是要注意,請求權行使有時效性,如果逾越法定期間就不能再要原售屋者賠償了。

民法第三六五條第一項規定,買受人因物件有瑕疵,得解除或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依規定通知後六個月間不行使或自物件之交付時起經過五年而消滅。

通常,房子的漏水保固期為六個月,如果是天災造成的漏水或是既有的滲漏水,交屋半年內,原屋主負有瑕疵擔保責任,屋主須賠償買方損失。但有許多漏水狀況不見得半年內就浮現,因此,買方在發現漏水後,須立即通知原屋主,並於通知後半年內行使物之瑕疵擔保的權利,只要交屋不超過五年,買方都可向屋主提出求償。

有意購屋者要保障權益,最好在雨天過後或雨季期間勤去看屋,在交屋時也還要再檢查一次,以確保有無漏水的可能。另外,在簽訂契約時,應該白紙黑字註明所購買的房屋並無漏水情事,如果交屋後發現漏水,賣方應負起損害賠償的責任,交屋時最好將房子的內外狀況都拍照存証,作為契約的附件,來保障自身的權益。

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好房網News記者賈蓉 / 整理報導   發表於 2015-05-04

台灣房市不斷傳來「下跌」的消息,但為何還是買不到自己的家?

一名網友在PTT上發文《看不懂最近房市的走勢》,透露自己做足功課才看房,卻發現價格並沒有想像中鬆動,且成交速度也比預期快速許多,積極看房仍然買不到合意的房子,讓他十分納悶「哪裡出問題了」。

一名網友積極看房,卻發現台中房市交易並未如專家所言的「下跌」,十分納悶。 網友woow747在PTT房屋版上發文,透露自己從法拍、成交量、政策、選舉面觀察,房市利空大於利多「應該走弱」,因此開始鎖定台中大雅、神岡、潭子、沙鹿一帶購屋,卻發現「大家都說跌」的情形並沒發生,反而成交速度快、價格也並未偏向買方市場,「為何專家說跌了,我也積極看物件,卻有種房價沒有跌的感覺?」 woow747發文表示,目前挑選的物件以自己熟悉的工作環境與原生家庭做延伸,卻發現「也許物件真的不錯,所以一下就銷掉了」,即使是「蛋白區」都被房仲強調正在「補漲」中,「要降價很難」,積極看房仍空手而歸。

    房市真的跌了嗎?網友納悶「怎麼跟我看的不一樣」。

根據永慶房屋調查,由於台中近來交通建設利多不斷,因此吸引許多人積極購屋,搶先卡位,讓台中成為網路看房熱區,點擊率年增119%,僅次於擁有機場捷運線加持的桃園市。房仲豐原圓東加盟店店長劉文賢向蘋果日報透露,台中地區周圍地點好、機能佳的地區一直是本地人購屋首選,因需求量大,所以物件銷售速度快,部分優良社區甚至未經由房仲就交易完成了。 不過永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛提醒買方,其實目前台中面臨賣壓龐大問題,近二年來台中市委售的物件增加超過八成,成為全台賣壓之首。

   針對民眾進場看屋,卻發現「降價不如預期」的狀態,《好房網雜誌》建議民眾購屋要採取「三不政策」,採取不亂加價、不要心急、不要擺臉色的態度購屋。若已有中意的物件,應在心中擬定理想價位再「向下」出價,即使喜歡也切勿表現「非買不可」的急迫感,也不宜因殺價不成而「擺臭臉」,優良的溝通品質才有助於順利購屋,在降價風潮中掌握好價錢,大膽購入屬於自己的房屋。

原文網址: 不是跌了嗎…網友納悶:為何還是買不到房? | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/26984396241.html

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港客瘋台中置產

 
雙橡園開發位於台中7期的「雙橡園F1」新案,已有香港客出手購買。圖/曾麗芳
雙橡園開發位於台中7期的「雙橡園F1」新案,已有香港客出手購買。圖/曾麗芳

受到稅改影響,台灣人近幾年爭相赴日本、馬來西亞、柬埔寨等地投資置產;反觀香港人,受到高房價與陸客大量湧入等衝擊、紛紛出走,近來瘋台灣投資置產。為掌握港人錢進台灣商機,台中多家建商甚至赴香港刊登廣告,業者指出,近期港客來台中賞屋人潮確實明顯提升。

尤其是台中市5期、7期、8期等擁有生活機能、交通便利、具增值潛力的區域,最受香港客青睞。7期新案接待中心人員表示,「7期上億豪宅在一些港客眼中,簡直俗擱大碗」。

 

台中市建築經營協會理事長林正昇指出,目前來台購屋的香港客,大概分為團進團出的總價購屋族,還有透過台灣友人關係、透過自由行來台的豪宅客層,「相較於台北緊張的生活步調,港客反而對台中的生活環境十分嚮往」。

林正昇說,目前港客在台中隨處可見,港台之間因語言、文字差距小,加上購物、觀光行程都能自由規畫,預料港客在台購屋風氣將日益興盛,「特別是自由行的港客來台購屋置產機會最大,將是建商鎖定的重點對象」。

林正昇強調,由於稅改政策遲遲未定,造成地產開發商積極往國外發展,近期就出現台中聚合發、磐鈺等建商在香港刊登廣告,顯示港客對台中房市影響力日增,這也是香港在1979年之後「瘋台灣」的最大熱潮。

聚合發「獨秀」接待中心銷售人員表示,在北部祭出高房屋重稅下,北客南下看屋也明顯增加1成,另香港客近來也增加約1成來客,雖然目前仍處於「看多買少」的階段,但由港客大增來看,代表香港人在台購屋的意願大增。目前包括遠雄建設位於8期的「文心匯」及7期「雙橡園F1」等建案,皆傳出多位港客出手買房案例。其中,「文心匯」主攻首購族偏愛的捷運交通、公園綠地,還有好市多(COSTCO)等生活機能,從3月底至今已有多位港客購屋。

台中地產商表示,口袋較深的港客大都偏愛5期、7期、國美館一帶;而5期「磐鈺雲華」、大里區「聚合發君大院」近期同時在香港刊登廣告,話題熱度高,吸引其他台中建商也蠢蠢欲動、計畫跟進香港刊登廣告。

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房地合一稅從輕 土銀董座:房市利空出盡

財政部房地合一課稅方案從輕規劃,土銀董事長徐光曦今天表示,對不動產產業而言是利空出盡,土銀客戶以自住為主,所受影響也很小;今年度土銀的土建融授信目標持平,購屋貸款則為個位數成長,自住型房貸利率仍可維持在2%以下,非自住貸款則已升破2%。(黃悅嬌報導)

 

土銀不動產授信餘額占整體授信餘額高達53%,一旦不動產市場反轉,房價大幅下跌,土銀的授信風險將大幅升高。

 

土銀總經理高明賢指出,按金管會嚴重情境設定,假設房價下跌3成、利率上升2個百分點,土銀資本適足率仍可維持法定水準之上,房貸壓力測試過關。對於房地合一課稅方案出爐,朝向輕稅化對房市影響如何?土銀董事長徐光曦認為,應是「利空出盡」,對土銀的衝擊也很小。『應該是利空出盡我的感覺,而且我們主要客戶多是自住房貸,應該影響蠻低的。』

 

同為百分之百國營銀行的台銀評估房市風險升高,農曆年前宣布調升房貸利率,土銀是否跟進?土銀表示,土銀的購屋貸款客戶高達8成5為自住,因此利率將維持平穩,投資型利率則會提升。目前土銀的自住型貸款利率均可在2%以下,第二、第三戶利率提高,非自住利率都在2%以上,貸款成數降低。

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定調!奢侈稅轉房地合一稅 持有2年內課徵30% 

 

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

房地合一稅至今歷經7個版本,從最初重稅轉變為輕稅,凌遲了房地產交易。財政部今(12)日舉辦新春記者會,針對房地合一稅財政部長張盛和指出,這是首度發佈完整方案,將由奢侈稅轉型為房地合一稅,自用持有2年內課徵30%所得稅率,持有2年以上則課徵17%,預計2016年元旦上路。

房地合一稅將由奢侈稅轉型,並明顯「輕稅」。(好房網News記者陳韋帆攝影)財政部長張盛和。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

張盛和指出,奢侈稅將轉型房地和一稅由2016年1月1日起出售持有期間2年內,課徵稅率30%,持有超過2年以上,自然人及法人皆課徵所得稅17%,因此2015年前持有超過2年者不受影響。預估第1年符合課徵範圍者為512件,占全國的0.05%。

財政部主軸鼓勵自用住宅及長期持有,因此夫妻及未成年子女設有戶籍且未出租營業行為,自住連續滿6年,總價4千萬元以下免稅,6年內以1次為限。換句話說,長期持有每年減徵4%,最高減徵80%,自住家庭只要持有房產達6年便完全免稅。

至於土增稅,張盛和指出,土增稅維持重購退稅,若重購價格低於出售價格,可按照比例退稅,計算方式是以售價減成本的「所得額」,再扣土增稅漲價總額,消除重複課稅。至於民眾若出售自用住宅有虧損,則可抵稅。

整體方案來說,較奢侈稅以「總價」課徵10至15%稅率減輕許多,同時房地合一稅可扣抵土增稅,且不與個人綜合所得合併納入報稅,更由奢侈稅的簽約日30天起算申報,放寬為登記移轉隔日30天內申報。

「房地合一」定調(表格)

對於新版房地合一改革方案,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,今日所公布的版本較昨日傳出的版本變動不大,其中,針對房產交易獲利部分,確定採單一稅率17%,長期持有更有減徵優惠,此舉除明確簡化房產課稅計算方式,有助於民眾了解與政策推廣外,更可以消弭個人與公司戶投資的差異,防杜人頭公司避稅漏洞,甚至假外資炒作,相當值得肯定。
另外,新版房地合一稅,自用住宅免稅條款確定排富,自宅不限一屋,售價4000萬元以內的房產持有由6年以上,交易獲利所得可享免稅,此舉仿照歐美日等先進國家稅制,將有助於台灣與國際接軌。其次,新版本針對持有兩年內即出售者,以30%的差別稅率課徵,仍將對於短期投資產生明顯壓抑效果,有助於杜絕房市炒作,是政府、民眾、業者的三贏方向。

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房地合一拍板 2016年實施


除了確定將級距課稅改為單一稅率計算,對於自用住宅的免稅條件也再度放寬,即出售房屋總價低於4000萬元的自用住宅,持有6年以上可享免稅,而未滿6年還可適用重購退稅。

張盛和也表示,考量國人置產習慣,將放寬多房族出售實際居住的房屋時,也能享有免稅優惠,自用住宅的定義則設定在本人、配偶及未成年子女在自用住宅設籍6年以上;以及有實際居住事實並不得出租及營業。

此方案一出爐,估計全國99%以上的交易件數不受影響,另外為解決成本費用舉證問題,也訂立日出條款,限制100年6月以後取得的房地,才適用房地合一新稅制,並合併分年減徵方案,第3年可減徵4%,最高可減徵80%;例如持有22年的不動產,最高可享有80%的優惠,而未來立法院是否願意買單,有待後續觀察。

房地合一拍板 2016年實施

新聞提供:住展房屋網www.myhousing.com.tw

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